Miejska zamiana

Choć gentryfikacja coraz silniej wpływa na polskie miasta to świadomość tego zjawiska wciąż jest niewielka.

Autor: Tomasz Dwojak

Z piosenki Życie Warszawy hiphopowej grupy Hemp Gru, kreślącej  charakterystykę stolicy z początku lat 2000., wyłania się obraz miasta, które zdecydowanie nie jest bezpiecznym miejscem. Bilon mówi np. o bandyckim Mokotowie, Pono nazywa Służew Służeźną, a Felipe opisuje Ursynów jako busz. W piosence wspomniane zostaje również Śródmieście Południowe, jak wskazuje Koras nieznane z terenów bezpiecznych. Szybki skok o dwie dekady, do teraźniejszości. W Śródmieściu Południowym stare kamienice przechodzą gruntowne renowacje (ewentualnie na ich miejscu stawia się nowoczesne apartamentowce), zakłady rzemieślnicze są wypierane przez modne knajpki, a turyści nie boją się tu zaglądać. Jak to się stało, że obszar o wątpliwej reputacji zmienił swoją charakterystykę i w coraz większym stopniu jest zamieszkiwany i odwiedzany przez bardziej zamożnych mieszkańców? Na to pytanie można odpowiedzieć jednym słowem –  gentryfikacja.

Jak uszlachetnia się przestrzeń

Po raz pierwszy słowo gentrification pojawiło się w 1964 r. w publikacji brytyjskiej socjolożki Ruth Glass. W dosłownym tłumaczeniu oznacza uszlachetnienie – od angielskiego gentry, czyli szlachta. Jak wskazuje Łukasz Drozda w książce Uszlachetniając przestrzeń. Jak działa gentryfikacja i jak się ją mierzy tytułowe pojęcie to zjawisko o bardzo złożonym wymiarze – m.in. społecznym, ekonomicznym czy urbanistycznym, dodatkowo trudnym do precyzyjnego opisania. W publikacjach poruszających temat gentryfikacji możemy się spotkać z jej licznymi definicjami i interpretacjami. Autor wspomnianej pracy przytacza artykuł Aleksandry Jadach-Sepoło, która wyróżnia cztery składowe tego procesu: kompleksową poprawę stanu substancji mieszkaniowej; zmianę stosunków najmu własności, najczęściej rozproszenie własności i wyeliminowanie najmu; wzrost cen gruntów i budynków; wymianę klasową, wysiedlenie uboższej ludności i napływ bogatszej klasy średniej. Skrótowo, za Jerzym Grzeszczakiem, gentryfikację można opisać jako proces transformacji osadnictwa, głównie wielkomiejskiego, polegający na wprowadzaniu się bogatszych ludzi do podupadłych dzielnic, ich odnawianiu i stopniowym wypieraniu dotychczasowych uboższych mieszkańców.

Zjawisko gentryfikacji jest trudne w pomiarze i wymaga wzięcia pod uwagę wielu czynników. Podstawowym wskaźnikiem będzie oczywiście znaczna rotacja mieszkańców 1 przy jednoczesnym zwiększeniu poziomu zamożności i wykształcenia. Pomocne w analizie mogą okazać się także dane dotyczące struktury własnościowej mieszkań czy wskaźnik przestępczości – a właściwie jej rodzajów (w bardziej zgentryfikowanych dzielnicach popularniejsze będą przestępstwa gospodarcze, a w biedniejszych – kryminalne). Jak wskazuje Łukasz Drozda, z uwagi na niską dostępność precyzyjnych danych urzędowych badania dotyczące gentryfikacji warto poszerzyć także o źródła nieurzędowe, np. dotyczące popularności ogłoszeń rzeczoznawców majątkowych oraz biur pośredników nieruchomości. Użyteczna może okazać się także sama obserwacja dzielnic i ich przemian wizualnych. Nieuchwytność procesu „uszlachetniania” przestrzeni skutkuje tym, że zazwyczaj analizy uzupełnia się o opis estetycznej transformacji.

Opinie na temat skutków gentryfikacji są podzielone i można je sprowadzić do dość powszechnie stosowanej w dyskursie politycznym i społecznym dychotomii liberalno-lewicowej (czy też marksistowskiej). Apologeci zjawiska wskazują na poprawę jakości budownictwa, wzrost wartości nieruchomości, zmniejszenie przestępczości kryminalnej czy przyciągnięcie bardziej aktywnej zawodowo części społeczeństwa. Często przywoływanym symbolem pozytywnych aspektów „uszlachetniania” przestrzeni jest baskijskie Bilbao, które dzięki inwestycjom stało się atrakcyjnym miejscem dla turystów oraz osób z tzw. „klasy kreatywnej”. Krytycy skutków gentryfikacji zwracają uwagę na wypieranie mniej zamożnej ludności i jednoczesne niszczenie tkanki społecznej, a także na ograniczenie liczby tanich mieszkań. Szkocki geograf i antropolog Neil Smith podkreśla często występujący klasistowski charakter zjawiska i określa go „miejskim rewanżyzmem”. Pod tym pojęciem kryje się przekonanie gentryfikatorów o konieczności ujarzmienia czy wręcz ucywilizowania dzielnic uznawanych za niebezpieczne i podupadłe. Pogląd ten zazwyczaj doprowadza do tworzenia się enklaw bogactwa. Z tego powodu w „uszlachetnianych” terenach unika się np. stawiania ławek, gdzie potencjalnie mogłyby spać osoby bezdomne, niechciane przez nowych mieszkańców.

Gentryfikacja to zazwyczaj proces długotrwały, podczas którego dzielnica stopniowo zmienia swój charakter. Do opisania przebiegu takiej transformacji można zastosować klasyfikację amerykańskiego profesora, Phillipa Claya. Wyróżnił on cztery etapy – wczesno- i późnopionierski, modernizacyjno-przesiedleńczy oraz supergentryfikację (opis Claya w uproszczeniu sprowadza się do dwóch etapów – pionierskiego oraz zaawansowanego). Pierwsza ze wspomnianych czterech części polega na zasiedleniu biedniejszych, podupadłych dzielnic przez ryzykantów, którzy wprowadzają się do pustostanów i odnawiają je na własny użytek. Często są to osoby o wysokim kapitale kulturowym a niskim ekonomicznym, np. artyści. W wielu miastach (m.in. San Francisco) do grupy gentryfikatorów-ryzykantów zaliczali się członkowie społeczności LGBTQ+ poszukujący tzw. safe spaces. Drugi etap to późni pionierzy, których charakterystyka jest podobna do osób z pierwszego etapu. Powoli dokonuje się za to pierwszych renowacji budynków dokonywanych z myślą o odsprzedaży czy najmie. Takie inwestycje pozostają jednak wciąż niszowe i ryzykowne. Pojawiają się pierwsze kawiarnie i miejsca rozrywki korzystające z alternatywnego wizerunku okolicy. W trzecim etapie dzielnica zyskuje uwagę mainstreamu. Stopniowo wprowadzają się tam członkowie klasy średniej, pojawia się wiele inwestycji, dochodzi do głębokich zmian estetycznych, które mają dostosować tereny do gustów bardziej zamożnych i konformistycznych osób. Koszty najmu zaczynają rosnąć. Dochodzi do konfliktów między nowymi mieszkańcami oraz pionierami i dotychczasowymi rezydentami, część zmuszona jest do wyprowadzki. Ostatni etap to supergentryfikacja. Dzielnica staje się supermodna i popularna. Zaczyna ją zasiedlać klasa wyższa oraz wyższa średnia, wypierając dotychczasowych, mniej zamożnych rezydentów. Nowe inwestycje są podejmowane niemalże tylko przez deweloperów, a wiele budynków usługowych przerabianych jest na jednostki mieszkalne.

Czyje jest miasto stołeczne?

W 2018 r., prawie 15 lat po nagraniu opisanego we wstępie utworu Życie Warszawy, raperzy z Hemp Gru wydali jego drugą część. W nowej piosence również zostaje wspomniane Śródmieście, jednak już po gentryfikacyjnej transformacji. Na powracające w utworze pytanie Skąd pochodzisz? gościnnie występujący Kaczy odpowiada: Centrum, ulice Śródmieścia; Kiedyś życia pierwszy front, teraz hipsteriada większa.

Przytoczone w poprzednich akapitach definicje pasują do opisu warszawskiego Śródmieścia. W ostatnich latach przeprowadzono tam wiele kosztownych inwestycji dokonywanych przez prywatnych deweloperów. Ponadto dużą część mieszkań przeznaczono do wynajmu krótkoterminowego bądź dla turystów. Sama dzielnica stała się zaś bardzo modna (kilka lat temu można by było powiedzieć – hipsterska).

Warto wspomnieć, że w Polsce gentryfikacja często przyjmuje jedynie charakter punktowy, co po części wynika ze specyfiki własności terenów. W Warszawie (a szczególnie na Śródmieściu) silnie łączy się ona z tematem reprywatyzacji. Przekształcenia własnościowe znacznie ułatwiły przejęcie wartościowych działek przez prywatnych inwestorów i umożliwiły przeskoczenie kilku szczebli gentryfikacyjnej drabiny eskalacyjnej (jak to się obecnie modnie mówi). Powszechnym procederem było tzw. handlowanie roszczeniami polegające na skupowaniu od spadkobierców dawnych właścicieli praw do ubiegania się o zwrot nieruchomości. Takimi działaniami często zajmowały się specjalistyczne firmy, które ponosiły niewielkie koszty zakupu roszczeń w porównaniu do wartości przejmowanych budynków. Wielu dotychczasowych lokatorów stało się ofiarami tzw. „czyścicieli kamienic”. Mieszkańcy reprywatyzowanych mieszkań byli nie tylko poddawani presji ekonomicznej, lecz także nękani, na przykład poprzez organizowanie gołębników na dachach czy głośne i rozciągnięte remonty. Symbolem oporu lokatorów stała się Jolanta Brzeska – warszawska działaczka, która została zamordowana w 2011 r. przez nieznanych sprawców. Obecnie walka z negatywnymi skutkami gentryfikacji to jeden z głównych postulatów polskich ruchów miejskich. Mitem założycielskim wielu z tych stowarzyszeń była walka z tzw. dziką reprywatyzacją, np. działającej w Warszawie organizacji Miasto Jest Nasze.

W kontekście gentryfikacji, najczęściej przywoływaną stołeczną dzielnicą jest Praga Północ, również słynąca z niebezpiecznych terenów podobnie jak kiedyś Śródmieście Południowe. Okolica posiada duży potencjał gentryfikacyjny dzięki dobremu skomunikowaniu, stosunkowo wysokiemu jak na Warszawę udziałowi historycznej zabudowy oraz niskim cenom mieszkań. W celu poprawy negatywnego wizerunku dzielnicy na przełomie wieków dokonano m.in. rewitalizacji ul. Ząbkowskiej. Jak wskazuje Łukasz Drozda renowacja ta miała jednak charakter wyłącznie pozorny. Odnowione zostały jedynie elewacje budynków przy utrzymaniu niskiej jakości substancji mieszkaniowej. Działania władz miasta przyniosły jednak relatywny sukces, a dzielnica z „niebezpiecznej” powoli stawała się jedynie „alternatywną”. Na Pradze pojawiło się kilka modnych lokali, m.in. przy ul. 11 listopada. Obecnie w dzielnicy powstaje również wiele nowoczesnych bloków mieszkalnych, na co wpływ miało oczywiście otwarcie pobliskich stacji metra. Gentryfikacja nie pochłonęła jednak Pragi całkowicie. Proces ten przyjmuje tam często charakter punktowy. Skutkuje to dużą różnorodnością społeczną i architektonicznym eklektyzmem (co ułatwia zobrazowanie opisywanego w artykule zjawiska poprzez zapewnienie spektakularnych kontrastowych kadrów). Na Pradze nie dochodzi jeszcze do typowego dla końcowych etapów gentryfikacji – masowego wypierania mieszkańców. Wyczuwalne jest za to napięcie między „tutejszymi” – często starszymi i bardziej konserwatywnymi rezydentami zamieszkującymi Pragę „od pokoleń” a osobami napływowymi – zazwyczaj młodymi, liberalnymi i wykształconymi.

W ostatnich latach na pozycję warszawskiego gentryfikacyjnego lidera zaczęło się wysuwać się Powiśle – administracyjnie część Śródmieścia. Tradycyjnie była to dzielnica biedy (co wie każdy, kto czytał Lalkę) jednak dzięki korzystnemu położeniu – blisko centrum oraz nad rzeką – zyskało ono uwagę inwestorów i deweloperów. W zmianie wizerunku terenów na pewno pomogło wzniesienie architektonicznych ikon (podobnie jak we wspomnianym Bilbao, choć oczywiście na mniejszą skalę) takich jak budynek BUW czy Centrum Nauki Kopernik. 1

Inną spektakularną inwestycją była przebudowa Elektrowni Powiśle. W miejsce dawnej elektrowni wzniesiono kompleks biurowo-mieszkalno-usługowy nawiązujący do industrialnej przeszłości i zachowujący część zabudowy. Wspomniana realizacja jest kolejnym reprezentatem dość popularnego nurtu gentryfikacyjnego, jakim stała się w ostatnich latach w Polsce postindustrializacja. W samej Warszawie można wskazać kilka rozległych budynków, m.in. Centrum Praskie Koneser czy Browary Warszawskie, które zaadaptowano do nowego, poprzemysłowego użytku. Tego rodzaju projekty to jedne z najbardziej widocznych przejawów gentryfikacji. Miejsca, które do niedawna były pustostanami, stały się w zależności od planowanego odbiorcy, np. alternatywnymi halami koncertowymi, zwykłymi galeriami handlowymi z industrialnym sznytem bądź superzgentryfikowanymi foodhallami. W skrajnych przypadkach projekty te są idealnymi przykładami baudrillardowskiej hiperrzeczywistości, głębokiego przetworzenia przestrzeni przy jednoczesnej komercjalizacji „autentyczności” i „klimatu”.

Für Deutschland

Głębokie zmiany można dostrzec także w stolicy naszego zachodniego sąsiada. Berlin to jedno z najczęściej analizowanych miast jeśli chodzi o proces gentryfikacji. Z uwagi na duże podobieństwo uwarunkowań (m.in. poważne zniszczenia powojenne oraz dziedzictwo czasów komunizmu w zakresie urbanistyki i własności nieruchomości) może ono służyć warszawskim badaczom oraz osobom mającym wpływ na rozwój stołecznego miasta jako przykład – negatywny bądź pozytywny.

Stolica Niemiec zaczęła się intensywnie gentryfikować po upadku muru w 1989 r. i otwarciu wschodniej części miasta na inwestycje. Dzielnice takie jak Friedrichshain czy Kreuzberg (wprawdzie położona w granicach Berlina Zachodniego, jednak równie słabo doinwestowana) znacznie zmieniły swój charakter i stały się modnymi miejscami z wieloma restauracjami, galeriami i klubami, ze słynnym Berghain na czele. Do Berlina zaczęło przybywać wielu nowych mieszkańców skuszonych przez wizerunek miasta oparty na otwartości i różnorodności, a także przez wciąż względnie niskie koszty życia zapewniane przez aktywną politykę władz miasta (według teorii przytoczonego wcześniej Philippa Claya można to uznać za pierwszy etap gentryfikacji). Z czasem popyt na mieszkania znacznie przewyższył ich podaż. Znaczna część nieruchomości została również sprywatyzowana – od 1990 r. władze Berlina pozbyły się ponad 200 tys. mieszkań. Czynniki te doprowadziły do znacznego wzrostu cen najmu. W Berlinie ok. 85 proc. mieszkańców wynajmuje mieszkania, a z każdym rokiem populacja miasta zwiększa się o kolejne kilkadziesiąt tysięcy osób. Wysokie koszty życia stały się zatem paląca kwestią. O problemach związanych z gentryfikacją coraz częściej zaczęto mówić przy okazji wyborów.

Na początku 2020 r. władze Berlina uchwaliły ustawę, która wprowadziła zamrożenie cen najmu na pięć lat. Po ponad roku przepis ten został jednak uchylony przez Federalny Trybunał Konstytucyjny. Kilka miesięcy później, przy okazji wrześniowych wyborów, odbyło się referendum dotyczące nacjonalizacji (za odszkodowaniem) majątku prywatnych agencji nieruchomości, które posiadają co najmniej 3 tys. jednostek mieszkalnych. Głosowanie odbyło się z inicjatywy ruchów najemców oraz przy poparciu Zielonych i Die Linke. Postulat poparło ponad 59 proc. głosujących. Mimo że w referendum wzięła udział wystarczająca liczba mieszkańców, realizacja jego rezultatu jest mało prawdopodobna z uwagi na kwestie prawne i niechęć największych partii – w tym SPD. Głosowanie pokazało jednak zdolność ruchów miejskich do organizacji i poparcie dla aktywnej polityki mierzącej się z wyzwaniami związanymi z gentryfikacją.

Mimo że gentryfikacja jest jednym z ważniejszych zjawisk wpływających współcześnie na charakterystykę miast to proces ten pozostaje w Polsce dość słabo zbadany. Trudno jest go uchwycić w liczbach bez ponoszenia ogromnych nakładów, a zjawiska takie jak wzrost cen najmu czy zwiększenie liczby renowacji mogą równie dobrze wynikać z innych czynników. Podskórnie jednak bardzo łatwo wyczuć skutki gentryfikacji, spacerując po śródmieściach polskich miast i obserwując np. podupadłe kamienice schowane między nowoczesnymi apartamentowcami. Procesy rewitalizacyjne są rzecz jasna pożądane i kluczowe dla rozwoju miast. Ważne, aby dokonywać ich w sposób zrównoważony